تحصيل ديون قطاع الإنشاءات في الإمارات: كيفية تحصيل فواتير الإنشاءات غير المدفوعة

تتم عملية تحصيل ديون قطاع الإنشاءات في دولة الإمارات على مرحلتين: الأولى هي تقييم الجدارة الائتمانية للمقاولين باستخدام بيانات شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB) لتجنب نشوء نزاعات حول المدفوعات؛ والثانية هي تقديم خدمات احترافية لتحصيل الديون، تبدأ بالمطالبة الودية وتليها إجراءات التقاضي أمام المحاكم التجارية في الدولة في حال حجب مستحقات المشروع. ولضمان أفضل نتائج التحصيل، يُنصح بإحالة فواتير الإنشاءات غير المسددة إلى جهة متخصصة في غضون 60 إلى 90 يوماً من تاريخ الاستحقاق.

أهم النقاط

تُعدّ ديون الإنشاءات النوع التجاري الأكبر حجماً في دولة الإمارات العربية المتحدة، مدفوعةً بهياكل سداد معقدة واحتجازات. يُسهم تقييم الجدارة الائتمانية للمقاولين لدى هيئة الإمارات للإنشاءات قبل التعاقد في تجنب معظم النزاعات المتعلقة بدفع مستحقات الإنشاءات. يُضيف تحصيل الديون من قِبل مؤسسة التنظيم العقاري في دبي طبقة تنظيمية إضافية للمشاريع العقارية المسجلة، مما يستلزم خبرة متخصصة. ينظم المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 والمرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022 إجراءات تحصيل ديون الإنشاءات في دولة الإمارات العربية المتحدة عبر المحاكم. بالنسبة لفواتير الإنشاءات غير المدفوعة خلال 60 إلى 90 يوماً، تنخفض احتمالية التحصيل بشكل حاد بعد انقضاء 90 يوماً. تُنفذ محكمة التنفيذ في دولة الإمارات العربية المتحدة الأحكام من خلال تجميد الحسابات المصرفية، والحجز على الأصول، وفرض قيود على السفر.

لماذا يتطلب تحصيل ديون الإنشاءات في الإمارات العربية المتحدة نهجًا متخصصًا؟

يختلف تحصيل ديون الإنشاءات في الإمارات العربية المتحدة عن تحصيل فواتير الشركات (B2B) التقليدية في ثلاثة جوانب رئيسية.

أولًا، تتسم هياكل الدفع بتعدد مستوياتها: دفعات التقدم، وشهادات الإنجاز، ودفعات الاحتفاظ (التي تتراوح عادةً بين 5% و10% حتى اكتمال المشروع)، واتفاقيات ضمان الأداء، وكلها تُشكل نقاطًا مستقلة لبدء النزاعات. ثانيًا، المبالغ كبيرة: إذ تتراوح قيمة نزاعات دفعات الإنشاءات في الإمارات العربية المتحدة عادةً بين 500 ألف درهم إماراتي و50 مليون درهم إماراتي، مما يجعل التحصيل الاحترافي ضروريًا. ثالثًا، تُضيف مشاريع العقارات المسجلة لدى هيئة التنظيم العقاري (RERA) في دبي طبقة تنظيمية أخرى: متطلبات الضمان لدى المطورين وإجراءات تحصيل ديون RERA، بالإضافة إلى إطار المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022.

تُدير خدمة تحصيل ديون الإنشاءات لدى شركة سداد ذ.م.م. جميع هذه المستويات الثلاثة: التفاوض الودي، والمطالبة القانونية الرسمية، والتنفيذ القضائي للمقاولين، والمقاولين من الباطن، والاستشاريين، وموردي المواد في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة.

تقييم الجدارة الائتمانية للمقاولين: الوقاية من نزاعات الدفع قبل نشوئها

تُعد الوقاية الاستراتيجية الأكثر فعالية من حيث التكلفة لاسترداد مستحقات قطاع الإنشاءات؛ إذ يتيح تقييم الجدارة الائتمانية للمقاولين في دولة الإمارات — من خلال الجمع بين التحقق من سجل المدفوعات لدى شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB)، والتحقق من الرخص التجارية، وتحليل البيانات المالية — تحديد قدرة المقاول الرئيسي أو مالك المشروع على السداد، وذلك قبل توقيع عقود المقاولات الفرعية أو توريد المواد بنظام الائتمان (الدفع الآجل).

ما يكشفه فحص الائتمان لدى AECB (مكتب الاتحاد للمعلومات الائتمانية):

1. سلوك السداد: هل التزم المقاول تاريخياً بسداد مستحقات المقاولين الفرعيين والموردين في المواعيد المحددة؟ وهل توجد إجراءات تنفيذ قائمة ضده في محاكم التنفيذ بدولة الإمارات؟

2. استخدام الائتمان: هل يعاني المقاول من أعباء مديونية مفرطة مقارنةً بإيراداته (وهو مؤشر رئيسي على الضائقة المالية)؟

3. حالة التسجيل لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA): هل المشروع العقاري في دبي مسجل بشكل صحيح، وهل يتمتع المطور بوضع سليم لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي؟

4. صلاحية الرخصة التجارية: هل تتطابق الرخصة مع كيان المقاول وهل هي سارية المفعول؟

مخاطر الائتمان في قطاع الإنشاءات بدولة الإمارات: مؤشرات تحذيرية تستوجب الانتباه

1. طلبات تمديد فترات الإفراج عن مبالغ الاستقطاعات (الضمانات المحتجزة) لتتجاوز المعايير السائدة في القطاع دون مبرر

2. تأخير اعتماد طلبات الدفع دون وجود سبب جوهري ومكتوب

3. طلبات الحصول على مواد بنظام الائتمان (الدفع الآجل) قبل الوصول إلى أول مرحلة استحقاق للدفع

4. تنبيهات المراقبة الصادرة عن شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB) والتي تشير إلى إجراءات تنفيذية جديدة ضد المقاول

5. طلبات تعديل شروط الدفع في منتصف المشروع دون وجود أمر تغيير رسمي

كيفية تحصيل فواتير الإنشاءات غير المدفوعة في دولة الإمارات: خطوات عملية

1. تجميع المستندات الكاملة: اجمع كافة طلبات الدفع، والمبالغ المعتمدة، وإشعارات التسليم، وسجلات إنجاز الأعمال، والمراسلات، بما في ذلك أي اتفاقيات مكتوبة بشأن جداول الدفع.

2. إجراء تقييم عبر مكتب الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB): احصل على الملف الائتماني الحالي للمقاول لدى مكتب الاتحاد للمعلومات الائتمانية لتحديد الحسابات المصرفية المتاحة والأصول القابلة للحجز عليها قبل اتخاذ أي إجراء رسمي.

3. توجيه مطالبة قانونية رسمية: أرسل خطاب مطالبة رسمياً باللغة العربية بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022، مع تفصيل كافة المبالغ المعتمدة ومبالغ الضمان (المبالغ المحتجزة) المستحقة.

4. الاستعانة بشركة متخصصة في تحصيل ديون قطاع الإنشاءات: تتولى الشركات المهنية المتخصصة في تحصيل ديون الإنشاءات في دولة الإمارات إدارة المفاوضات مع المقاول وخطط السداد - وغالباً ما يكون هذا المسار هو الأسرع لتحصيل جزء من المستحقات - بالتزامن مع إعداد إجراءات التقاضي.

5. رفع دعوى أمام المحكمة التجارية في دولة الإمارات: قدِّم الدعوى أمام المحكمة التجارية في دولة الإمارات، أو محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) في حال كانت النزاعات مرتبطة بالمركز. وأرفق كافة شهادات الدفع والمراسلات وخطابات المطالبة.

6. التنفيذ عبر محكمة التنفيذ في دولة الإمارات: قدِّم طلباً فور صدور الحكم لتجميد الحسابات المصرفية والحجز على الأصول.

قاعدة الـ 60-90 يوماً

قم بإحالة فواتير الإنشاءات غير المسددة إلى شركة متخصصة في تحصيل الديون في دولة الإمارات العربية المتحدة في غضون فترة تتراوح بين 60 و90 يوماً من تاريخ الاستحقاق. فبعد مرور 90 يوماً، قد تتدهور الأوضاع المالية للمقاول وتتغير وضعية أصوله، كما قد تتداخل الإجراءات القضائية مع المواعيد النهائية للإنجاز التي تحددها مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)؛ وكل هذه العوامل من شأنها أن تقلل من احتمالية استرداد المستحقات.

تحصيل ديون هيئة التنظيم العقاري في مشاريع دبي الإنشائية

يتضمن تحصيل ديون هيئة التنظيم العقاري في دبي جانبًا تنظيميًا لا ينطبق على ديون الإنشاءات خارج المشاريع العقارية المسجلة لدى الهيئة. وتُلزم الهيئة المطورين العقاريين بالاحتفاظ بحسابات ضمان لأموال الإنشاءات، وتقديم تقارير إنجاز المشاريع، وفي حالات التخلف الجسيم عن السداد، يحق لها التدخل مباشرةً في نزاعات الدفع بين المطورين والمقاولين.

تخضع مطالبات سداد المشاريع المسجلة لدى الهيئة لإطار المحاكم الاتحادية، وقد تشمل في الوقت نفسه إجراءات تنظيمية خاصة بالهيئة. لذا، يُنصح المقاولون والمقاولون من الباطن في مشاريع دبي العقارية بالاستعانة بخبير تحصيل ذي خبرة في التعامل مع الهيئة منذ البداية.

يقدم هذا المقال معلومات عامة فقط ولا يُعد استشارة قانونية؛ لذا يُرجى استشارة محامٍ مرخص في دولة الإمارات العربية المتحدة للحصول على توجيهات محددة بشأن النزاع المتعلق بمدفوعات أعمال البناء الخاص بك.